Оформление сделок с недвижимостью начинается непосредственно с составления договора (пусть и предварительного) и длится вплоть до получения Вами свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества или денежных средств за проданное Вами недвижимое имущество.

 

Необходимым условием составления любого договора связанного с передачей (продажей) недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор дарения, предварительный договор, договор о задатке и т.д.), является указание места составления данного договора, число составления договора, указание всех паспортных данных сторон участвующих в договоре, четкое описание самого предмета договора (передаваемого имущества) с указанием всех его технических характеристик (адреса объекта, его площади, кадастрового номера и т.д.), необходимо указать стоимость отчуждаемого объекта (для предварительного договора и договора о задатке необходимо указание суммы вносимого задатка и суммы основного договора – суммы, за которую объект будет продаваться), также необходимо указывать сроки действия договора – для предварительного договора и договора о задатке.

Указанная форма составления договоров нашла свое широкое применение благодаря простоте его составления – договор не обязательно заверять у нотариуса, он может быть составлен сторонами как в печатном виде, так и простой шариковой ручкой. Как правило (и это оптимальный вариант), подписание договоров купли-продажи, дарения недвижимого имущества лучше подписывать непосредственно при сдаче его на регистрацию в Управление Федеральной службы.

Если Вы готовы к покупке конкретного объекта недвижимости, вам, перед составлением договора необходимо удостовериться в полномочиях лица, которому вы будете вносить денежную сумму – если это собственник объекта недвижимости, то проверить его паспортные данные, если доверенное лицо собственника, ознакомиться с доверенностью, в которой указаны его полномочия. Также, необходимо, на сколько это возможно в конкретный промежуток времени, произвести общую проверку юридической стороны документов на объект недвижимости – это может быть полная проверка правовой, юридической и технической стороны документов.

После ознакомления в вышеуказанными документами, Вам необходимо заключить либо соглашение о вносимом задатке, авансе, либо заключить предварительный договор – договора, срок действий которых определяется до заключения основного договора. Также необходимо (желательно) описать процедуру передачи денежных средств при осуществлении сделки, а также  (касается квартир и домов) вопросы с выпиской жильцов – срок их выписки из помещения и физического освобождения указанного помещения после заключения основного договора оговаривается сумма предстоящей сделки, которая будет указана в основном договоре.

После заключение вышеуказанных документов, если вы не делали полной проверки правоустанавливающих документов, идет непосредственно их юридическая, правовая и техническая экспертиза, она может проходить параллельно с осуществлением сбора необходимых документов для сделки. Необходимый для этого пакет документов, а также, что входит в вышеуказанные экспертизы описано в статье Если вы покупаете земельный участок – документы необходимые для оформления собственности. В зависимости от обстоятельств и Вашего желания, это можете делать Вы сами, собственник объекта недвижимости или специалист в этих вопросах.

По окончании проверки документов и наличия их полного пакета, необходимого для осуществления сделки, Вы и собственник решаете, каким образом будет производится передача денежных средств (банковская ячейка, перечисление денежной суммы на счет, наличным путем и т.д.), время подписание основного договора, время и число сдачи договора на государственную регистрацию. Или при этой встрече (если ранее было это оговорено), или на следующую встречу (перед заключением договора) предоставляется подготовленный проект основного договора, после обсуждения которого составляются его оригиналы в требуемом  количестве экземпляров и назначается день сделки.

В этой статье, мы постарались в общем описать процедуру совершения сделок с недвижимостью, ее можно позиционировать как «классическую», применительно к несложным видам сделок с недвижимостью.

Ситуации, возникающие при покупке и продаже недвижимости бывают разной сложности (это зависит от многих факторов) поэтому, в каждом конкретном случае необходимо детально прорабатывать ранее указанную схему оформления сделки с недвижимостью. Это может быть и более сложные юридические, технические  и правовые экспертизы, объем подготавливаемых документов для сделки с недвижимостью тоже может быть разный, как и сама техника проведения сделки с недвижимостью. Подготовка документов тоже может нести много сложностей, например, если вы покупаете объект недвижимости большой площади (жилой дом, объект коммерческого назначения), это может напрямую касаться и земельного участка большой стоимости и площади, в этом случае возможно проведение технической экспертизы здания, жилого дома, также зачастую необходимо проведение землеустроительной экспертизы земельного участка,  его «геоподоснова». В каких-то случаях (например заключение договора ренты), требуется обязательное составление данного договора в нотариальной форме, соответственно готовить более широкий спектр как правоустанавливающих, так и технических документов (различного рода справки), осуществлять взаимодействие с нотариусом, здесь может быть много своих «подводных камней». В любом случае решение за Вами, кому доверить проверку документов, перечисленные выше экспертизы, определение самой необходимости в их проведении, составление ранее упомянутых соглашений, договоров и заявлений. Возможно, у Вас есть на то  свое видение ситуации, знания, опыт и необходимое для этого время…. Вы можете доверить этот процесс специалисту, непосредственно контролируя его действия, но можете и сами произвести вышеперечисленные действия.